【育休中】中古×リノベの住宅ローンで知っておきたかった9つのこと

育休中に中古マンション×リノベを選ぶまでの全記録の中で書ききれなかった、住宅ローンまわりの話をこちらにまとめます。

物件探しの話に比べると地味に見えるかもしれないんですが、正直、住宅ローンの理解度が低いまま物件探しを進めると、いざというときの判断がすごく鈍ります。物件探しと同時進行でローンを勉強するのは、思った以上に大変でした。中古マンション＋リノベーションで住宅ローンを検討している方、育休中に住宅ローンを組もうとしている方の参考になればうれしいです。

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お金の準備で知っておきたかったこと

まずは、物件を探し始める前に知っておきたかったお金の話です。

中古マンション＋リノベーションは、物件価格のほかにもリノベーション費用や諸費用がかかるうえ、工事期間もあります。物件価格だけを見ていると、実際に必要なお金とのずれが大きくなるので、ここは最初に押さえておくと安心です。

1. 家の価格ではなく総額で考える

物件探しをしていると、つい物件価格そのものに目がいきがちなんですが、実際にかかる費用はそれだけじゃありません。

物件価格だけ見て「これなら予算内」と思っても、実際にはこれらが積み上がっていくので、想像より総額が膨らむことがよくあります。物件価格だけでなく、全部を含めた総額でシミュレーションしておくのがおすすめです。

2. フルローンなら手付金だけ用意すればいい

これ、知らなかった当初はけっこう身構えていました。「マンションを買うなら頭金で何百万も必要なんでしょ…？」って。

でも、フルローンで組めるなら、実際に先に用意しないといけないのは手付金だけなんですよね（あとは契約時の収入印紙代も自分たちで用意します）。もちろんそのぶん月々の返済額や総支払額には跳ね返ってくるので、フルローン一択が正解という話ではないです。ただ、「頭金が貯まるまで買えない」と思い込んで足踏みしている人がいたら、一度シミュレーションしてみる価値はあると思います。うちは手元に現金を残しつつ、NISAで積み立てていく方針にしました。

3. 分割融資で家賃との二重払いを避けられた

中古マンション＋リノベーションの場合、物件の引き渡しを受けてからリノベーション工事が始まります。そのため、工事期間中は「新居のローン」と「今の家の家賃」を二重で払うことになりがちです。これ、けっこうな負担なので、事前に知っておきたかったポイントでした。

うちが使ったのは「分割融資」という仕組みです。1本の住宅ローン契約の中で、物件購入時とリノベーション工事の完了時など、融資を複数回に分けて実行してもらえるもので、最後の融資実行までは利息だけを払えばいい形にできました。これのおかげで、引き渡しから引っ越しまでの間、家賃とローンの元金を二重で払うプレッシャーからは解放されました。

金融機関によって対応の有無や条件が違うので、リノベーション前提で住宅ローンを検討している方は、分割融資に対応しているかを早めに確認しておくと安心です。

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住宅ローン控除と省エネ基準

次は、住宅ローン控除の話です。私はなんとなく「ローンを組めば勝手に控除される」くらいのイメージだったのですが、中古マンションの場合はそう単純ではありませんでした。

中古マンションは、省エネ基準に適合しているかどうかで、控除の上限額も期間も大きく変わります。物件によって違うので、物件選びの段階から意識しておくと、あとで「知っていたら違う選び方をしたかも」とならずに済みます。

4. 省エネ基準への適合で控除が変わる

2026年以降に入居する中古住宅の住宅ローン控除は、住宅の省エネ性能によって次のように変わります。

住宅の省エネ性能	借入限度額	子育て世帯・若者夫婦世帯	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	3,500万円	4,500万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円	13年
その他の住宅	2,000万円	―	10年

控除されるのは、毎年の年末のローン残高の0.7%です（出典：国土交通省／2026年9月28日確認）。

子育て世帯は上限が上乗せ
子育て世帯・若者夫婦世帯は、借入限度額が上乗せされます。19歳未満の子どもがいる世帯か、夫婦のどちらかが40歳未満の世帯が対象です。

たとえば省エネ基準に適合している中古住宅なら、一般は2,000万円のところ、子育て世帯なら3,000万円まで控除の対象になります。適合していない「その他の住宅」だと上乗せがなく、控除期間も10年になるので、差はかなり大きいです。

住まいコンパスで適合を確認
知ってよかったのが「住まいコンパス」というサービスです。マンション名を入れるだけで、省エネ基準に適合していて控除の拡充を受けられそうかを、無料で診断できます（出典：住まいコンパス／2026年9月28日確認）。

適合していれば、住宅省エネルギー性能証明書の発行を通じて、控除の上限額や期間が広がる可能性があります。中古マンションを検討している方は、一度チェックしてみる価値があると思います。

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ローンの組み方で考えたこと

借入先や金利タイプの選び方は、正直、家庭の状況によって最適解が変わるところだと思います。

うちが意識したのは、返済額の大きさだけじゃなく、団信の内容や、金利が上がったときにどこまで耐えられるかなど、少し先まで見たうえでの納得感でした。そのうえで、知っておいてよかったことを3つ書いておきます。

5. ローンの知識は購入を考え始めた時点で

事前審査は、物件が決まってから申込書に物件名を書いて申し込む、という流れで、特に問題なく進みました。

ただ、借入先の選び方、金利タイプ、控除の条件など、住宅ローンの仕組みについて、購入を考え始めた段階からある程度知識をつけておくと、物件探しの途中で判断に迷う場面がぐっと減るなと感じました。知識がないまま物件探しとローンの勉強を同時進行するのは、やっぱり負荷が大きかったです。

6. ローンに組み込める家具・家電は限られる

まず大事だったのが、家具・家電までローンに組み込めるかどうかです。

うちの場合、実際にローンに組み込めたのは、ビルトイン食洗機や造作家具のような「備え付け」タイプのものだけでした。あとから自分たちで選んで置くタイプの家具・家電は対象外です。「家具・家電もローンに組み込める」と聞いて期待しすぎると、見積もりを取ったときにギャップを感じるかもしれないので、対象になる範囲は早めに確認しておくのがおすすめです。

7. 変動金利の5年ルールと125%ルール

変動金利を選ぶなら知っておきたいのが「5年ルール」と「125%ルール」です。

ざっくり言うと、金利が急に上がっても毎月の返済額はすぐには跳ね上がらず、5年間は据え置かれる（5年ルール）。そして見直し後も、直前の1.25倍までしか上がらない（125%ルール）という仕組みです。これを知っているかどうかで、変動金利への不安感がだいぶ変わると思います。ただ、このルールがない金融機関もあるので、借りる先で確認しておくと安心です。

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ペアローンではなく収入合算を選んだ理由

夫婦で住宅ローンを組む方法として、ペアローンもかなり検討しました。ただ、最終的にうちが選んだのは、ペアローンではなく収入合算です。

どちらが良いかは、家庭の状況や借りたい金額によって変わるところだと思います。「うちはこう考えた」という一例として読んでもらえたらうれしいです。

8. 決め手になった3つのこと

収入合算を選んだ決め手は、主にこの3つでした。

夫婦連生団信で2人分をカバー
夫婦連生団信は、夫婦のどちらか一方に何かあったときにも、ローン全体がカバーされる団信です。

ペアローンだとローンが2本になるぶん、団信もそれぞれにつけることになります。うちの場合は、1本のローンで夫婦2人分をカバーできる収入合算の方がシンプルでした。

手数料も1本分
ペアローンはローンが2本になるので、契約時の事務手数料などもそれぞれにかかってきます。

収入合算ならローンは1本なので、手数料も1本分で済みます。控除・団信・手数料をあわせて考えて、うちは収入合算の方が納得感がありました。

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育休中でも住宅ローンは組めた

最後は、育休中の住宅ローンです。うちは育休中に住宅ローンを組みましたが、特に困ることなく進みました。

ただ、複数の銀行を比較したわけではないので、「銀行によって差があるか」までは正直わかりません。前年の働き方によって出せる書類が変わるので、そこは早めに確認しておくと安心です。

9. 審査は休業前の年収がベース

知っておきたかったこととして、育児休業給付金は非課税で、「給与収入」としてはカウントされないことが多いです。

そのため、金融機関は休業前の年収や、復職後の見込み年収をベースに審査するのが一般的みたいです。

提出した書類
うちの場合は、休業に入る前の年が1〜12月までフルで働いていた年だったので、収入がしっかりある状態の源泉徴収票を提出できたのが助かりました。

あとは、会社に休業証明書を書いてもらって提出する形で、特に困ることなく進みました。

前年の働き方で書類が変わる
前年の働き方によって、提出できる書類の状況は変わってきます。

育休中に住宅ローンを検討している方は、自分の場合はどの書類が出せるのか、早めに確認しておくと安心だと思います。

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まとめ

住宅ローンを組むとき、つい「いくらまで借りられるか」に意識が向きがちなんですが、大事なのはそこじゃなくて「買ったあとも無理なく暮らせるか」だなと、今は思っています。

住宅ローンの返済額だけを見ていると気づきにくいんですが、実際の家計には生活費も、教育費も、NISAやiDeCoでの資産形成も並行してあります。住宅ローンを組むことがゴールなんじゃなくて、それらすべてを含めて「機嫌よく暮らし続けられるか」がゴールなんですよね。

借りられる上限まで借りるのではなく、生活費や教育費、資産形成に回すぶんも含めて、無理のない返済額に着地させる。物件探しの熱が入ってくると意外と忘れがちなので、意識して立ち止まるようにしていました。

これから中古マンションの購入や住宅ローンを検討する子育て世帯・共働き夫婦の方、特に育休中に住宅ローンを検討している方の参考になればうれしいです。